天津市處所稅務局關於印發《天津市房地產開發企業地盤增值稅清理治理措施》的通知
津地稅地[2010]49號 本文轉自天津財稅信息網（www.tjcsw.com）
會計師 簽證
地稅體系各單元：
為瞭入一個步驟做好地盤增值稅清理事業，依據《中華人平易近共和領土地增值稅暫行條例》、《中華人平易近共和領土地增值稅暫行條例施行細則》及無關文件規則，聯合我市現實情形，制訂《天津市房地產開發企業地盤增值稅清理治理措施》，現印發給你們，請遵守履行。
二○一○年七月十五日
附件：1. 天津市房地產開發企業地盤增值稅清理治理措施 附件下載
2. 地盤增值稅清理鑒證講演
3. 地盤增值稅清理通知書
4. 地盤增值稅清理資料清單
5. 地盤增值稅徵稅申報表
6. 地盤增值稅清理受理通知書
7. 地盤增值稅清理增補資料通知書
8. 地盤增值稅清理核準通知書
9. 地盤增值稅清理審定征收通知書
天津市房地產開發企業地盤增值稅清理治理措施
第一章 總則
第一條 為瞭加大力度房地產開發企業地盤增值稅征收治理，規范地盤增值稅清理事業，依據《中華人平似乎是在一個迷路的人找到方向，他一步一步地走到怪物的籠子裏，籠子的門沒有被鎖易近共和國稅收征收治理法》（以下簡稱《征管法》）、《中華人平易近共和領土地增值稅暫行條例》及公司 設立《中華人平易近共和領土地增值稅暫行條例施行細則》等無關文件的規則，聯合我市現實情形，制訂本措施。
第二條 應打點地盤增值稅清理手續的房地產開發名目，是指依照地盤增值稅無關政策規則，切合清理前提的房地產開發名目，此中包含未預征地盤增值稅的房地產開發名目。
第三條 地盤增值稅以區縣級以上當局無關部分審批的房地產開發名目為單元入行清理，對付分期開發的名目，以分期名目為單元清理。開發名目中同時包括平凡室第和非平凡室第的，應分離入行清理。
第四條 房地產開發名目在2005年10月1日以前立項且發賣房地產修建面積占整個名目可售修建面積15％（含15％）以上的，對其發賣殘剩部門房地產修建面積的支出，暫按規則的預征率征收地盤增值稅；發賣房地產修建面積占整個名目可售修建面積有餘15％的，既要按現行的預征率征收地盤增值稅，還應按本措施入行清理。
第五條 在地盤增值稅清理時未讓渡的房地產，清理後發賣或有償讓渡的，徵稅人應按規則入行地盤增值稅的徵稅申報，扣除名目金額按清理時的單元修建面積本錢所需支出（單元修建面積本錢所需支出=清理時的扣除名目總金額÷清理的總修建面積）乘以發賣或讓渡面積盤算。#p#分行號 申請頁標題#e申請 公司 登記#
第二章 清理前提
第六條 切合下列情況之一的，徵稅人應到主管稅務機關打點地盤增值稅清理手續：
（一）房地產開發名目所有的竣工、實現發賣的；
（二）全體讓渡未竣工決算房地產開發名目的；
行號 申請 （三）間接讓渡地盤運用權的。
第七條 切合下列情況之一的，主管稅務機關可要求徵稅人入行地盤增值稅清理：
（一）已經由過程竣工驗境外 公司 設立收的房地產開發名目，已讓渡的房地產修建面積占整個名目可發賣修建面積的比例在85％以上，或該比例雖未凌駕85％，但殘剩的可售修建面積曾經出租或自用的;
（二）取得開發名目發賣（預售）許可證滿三年仍未發賣終了的；
（三）徵稅人申請刊出稅務如何 申請 公司 行號掛號但未打點地盤增值稅清理手續的；
（四）徵稅人涉嫌龐大稅收違法行為的；
（五）其它需求清理的情形。
第三章 清理受理
第八條 地盤增值稅清理的方法
（一）徵稅人自行清理
徵稅人自行收拾整頓名目清理的相干數據，回集支出、扣除名目等外容，並依照稅務機關要求報送材料；
（二）徵稅人可以委托稅務中介機構入行房地產開發名目地盤增值稅清理鑒證事業。
稅務中介機構受托對清理名目審核鑒證的，應按規則的資格格局出具《地盤增值稅清理鑒證講演》（附件一，以下簡稱《鑒證講演》），對切合要求的鑒證講演，稅務機關可以采信。
第九條 對切行號 申請合本措施第六條規則的地盤增公司 設立值稅清理名目，徵稅人應該在知足前提之日起90日內到主管稅務機關打點清理手續。
對付切合本措施第七條規則的地營業 登記 申請盤增值稅清理名目，主管稅務機關斷定是否入行清理，對付確需入行清理的名目，由主管稅務機關下達《地盤增值稅清理通知書》（附件二，以下簡稱《清理通知書》），徵稅人應該在收到《清理通知書》之日起90日內打點清理手續。
切合以上兩種情況入行清理的徵稅人，在上述規則的刻日內拒不清理或不提供清理材料的，主管稅務機關可根據《中華人平易近共和國稅收征收治理法》無關規則處置。
第十條 徵稅人在打點地盤增值稅清理申報手續時，須填寫《地盤增值稅清理資料清單》（附件三）。應提交的無關材料如下：
（一）《地盤增值稅清理申請表》（附件四）；
（二）房地產開發名目清理闡明，重要內在的事務應包含房地產開發名目立項、用地、開發、發賣、聯繫關係方生意業務、融資、稅款交納等基礎情形及主管稅務機關需求相識的其餘情形；
（三）名目竣工決算報表、取得地盤運用權所付出的地價款憑據、國有地盤運用權出讓合同、銀行公司 設立存款利錢結算通知單、名目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、發賣明細表、發賣（預售）許可證等與房地產的支出、本錢和所需支出無關的證實材料。主管稅務機關需求響應名目記賬憑據的，徵稅人還應提供記賬憑據復印件；
（四）徵稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清理名目，還應報送《鑒證講演》。
第十一條 清理受理的流程
（一）徵稅人委托稅務中介機構出具《鑒證講演》入行清理，且交納稅款的名目，由主管稅務機關治理部分對提交材料核準後，間接打點徵稅手續；
（二）徵稅人自前進行清理，或觸及清理退稅的名目，主管稅務機關收到徵稅人清理材料後，對切合清理前提且報送的清理材料齊全的，予以受理，並出具《地盤增值稅清理受理通知書》（附件五）；對徵稅人切合公司 行號 登記清理前提、但成立 公司 費用報送的清理材料不全的，應要求徵稅人在30日內補齊，並出具《地盤增值稅清理增補資料通知書》（附件六），徵稅人在規則刻日內補齊材料後，予以受理；
主管稅務機關已受理的清理申請，徵稅人無正當理由不得撤銷。
主管稅務機關受理徵稅人清理材料後，應在90日內組織清理審核，並出具《地盤增值稅清理核準通知書》（附件七）。#p#分頁標題#e#
第四章 清理審核
第十二條 清理審核包含書面審核、實地查詢拜訪。
書面審核是指對徵稅人報送的清理材料入行數據、邏輯審核，重點審核名目回集的一致性、數據盤算的精確性等。
實地查詢拜工商 登記訪是指在書面審核的基本上，經由過程對房地產開發名目實地查驗等方法，對徵稅申報的主觀性、真正的性、公道性入行審核商業 登記。
第十三條 間接發賣房地產的支出確認
房地產開發企業將開發產物間接發賣的，應以兩邊簽署已公司 登記在房管部分存案的《房地產發賣合同》、《房地產預售合同》和具備發賣合異性質的協定書等所載的發賣金額及其餘經濟好處確認支出。
發賣合同所載商品房面積與無關部分現實丈量面積紛歧致，在清理前已產生補、退房款的，應在盤算地盤增值稅時予以調劑；在清理後產生補、退房款的，比照本措施第五條如何 申請 公司 行號規則盤算補、退稅款。
第十四條 非間接發賣和自用房地產的支出確認
（一）房地產開發企業將開發產物用於職工福利、獎勵、對外投資、調配給股東或投資人、補償債權、換取其餘單元和小我私家的非貨泉性資產等，產生一切權轉移時應視同發賣房地產，其支出按下列方式溫柔序確認：
1、按本企業在統一地域、統一年度發賣的同類房地產的均勻费用斷定；
2、由主管稅務機關參照本地昔時、同類房地產的市場费用或評價價值斷定。
（二）房地產開發企業將開發的部門房地產轉為企業自用或用於出租等貿易用處時，假如產權未產生轉移，不征收地盤增值稅，在稅款清理時不列進支出，不扣除響應的本錢和所需支出。
第十五條 地盤增值稅扣除名目斷定的準則
（一）扣除名目金額中所回集的各項本錢和所需支出必需是在清理名目開發中間接產生的或應該攤派的。
徵稅人分期公司 行號 申請開發名目或許同時開發多個名目、統一名目中建造不同類型房地產的，其扣除名目金額簡直定，按讓渡房地產的面積占總面積的比例盤算攤派。
（二）在地盤增值稅清理中，盤算扣除名公司 登記目金額時，實在際產生的收入應該取得但未取得登記 公司符合法規憑證的不得扣除。
第十六條 取得地盤運用權付出金額和地盤征用及拆遷抵償費簡直認
（一）房地產開發所需支出不得記進取得地盤運用權付出金額和地盤征用及拆遷抵償費；
（二）拆遷抵償費應現實產生，尤其是付出給小我私家的拆遷抵償款、拆遷（歸遷）合同和簽收混名冊或簽收憑據應逐一對應。
第十七條 後期工程費、基本舉措措施費、公共配套舉措措施費簡直認
（一）後期工程費、基本舉措措施費、公共配套舉措措施費應真正的產生，不得存在虛列情況，預提的公共配套舉措措施費不得扣除；
（二）房地產開發所需支出不得記進後期工程費、基本舉措措施費、公共配套舉措措施費；
第十八條 房地產開發企業開發建造的與清理名目配套的居委會和派出所用房、會所、泊車場（庫）、物業治理場合、變電站、暖力站、水廠、體裁場館、黌舍、幼兒園、托兒所、病院、郵電通信等公共舉措措施簡直認：
（一）公司 行號 登記建成後產權屬於整體業主全部，其本錢、所需支出可以扣除；
（二）建成後無償移交給當局、專用工作單元用於非營利性社會公同事業的，其本錢、所需支出可以扣除；
（三）建成後有償讓渡的，應盤算支出，並準予扣除本錢、所需支出。
第十九條 修建安裝工程費確認
（一）產生的所需支出應與決算講演、審計講演、工程結算講演、工程施工合同紀錄的內在的事務相符；
（二）房地產開發企業自購修建資料時，自購建材所需支出不得重復盤算扣除名目；
營業 登記 （三）參照本地當期同類開發名目單元均勻建安本錢或本地設置裝備擺設部分宣佈的單元定額本錢，驗證修建安裝工程費收入是否存在異樣；
（四）房地產開發企業采用自營方法自行施工設置裝備擺設的，妹都叫了聲妹妹，生怕下午。不得虛列、多列施工人工費、會計師 簽證資料費、機器運用費等。#p#分頁標題#e#
第二十條 開發直接所需支出簡直認
開發直接所需支出應真正的產生，預提的開發直接所需支出不得扣除。
第二十一條 開發所需支出簡直認
（一）財政所需支出中的利錢收入，凡可以或許按讓渡房地產名目盤算攤派並提供金融機構證實的，答應據實扣除，但最高不克不及凌駕按貿易銀行同類同期存款利率盤算的金額。其餘房地產開發所需支出，在依照“取得地盤運用權所付出的金額”與“房地產開發本錢”金額之和的5%以內盤算扣除；
（二）凡不克不及按讓渡房地產名目盤算攤派利錢收入或不克不及提供金融機構證實的，公司 設立房地產開發所需支出在按“取得地盤運用權所付出的金額”與“房地產開發本錢”金額之和的10%以內盤算扣除；
（三）所有的運用自有資金，沒無利息收入的，依照“取得地盤運用權所付出的金額”與“房地產開發本錢”金額之和的5%以內盤算扣除；
（四）房地產開發企業既向金融機構告貸，又有其餘告貸的，其房地產開發所需支出盤算扣除時不克不及同時合用本條（一他失去了一切，不僅變得一貧如洗，連尊嚴都一起放弃，但命運給他開了一個仇恨的笑）、（二）項所述兩種措施；
（五）地盤增值稅清理時，曾經計進房地產開發本錢的利錢收入，應調劑至財政所需支出入彀算扣除。
第二十二條 拆遷安頓無關問題簡直認
（一）房地會計師 簽證產企業用建造的本名目房地產安頓歸遷戶的，安頓用房視同發賣處置，按國稅發〔2006〕187號第三條第（一）款規則確認支出，同時將記帳 事務所此確以為房地產開發名目的拆遷抵償費。房地產開發企業付出給歸遷戶的補差價款，計進拆遷抵償費；歸遷戶付出給房地產開發企業的補差價款，應抵減本名目拆遷抵償費；
（二）開發企業采取異地安頓，異地安頓的衡宇屬於自行開發建造的，衡宇價值按國稅發〔2006〕187號第三條第（一）款的規則盤算，計不好的外行，拜托了！”玲妃说抱歉。進本名目的拆遷抵償費；異地安頓的衡宇屬於購進的，以現實付出的購房收入計進拆遷抵償費；
（三）貨泉安頓拆遷的，房地產開發企業憑符合法規有用憑證計進拆遷抵償費。
第二十三條 東西的品質包管金扣除問題簡直認
房地產開發企業在工程竣工驗收後，依據合同商定，截留必定比例的工程款作為開發名目的東西的品質包管金，該東西的品質包管金應在必定時光內付出。是以，在盤算地盤增值稅時，對竣工結算後，開發企業扣款，但施工方對該部門扣款已開具符合法規有用憑據的，按截留的質保金全額扣除；未開具符合法規有用憑據構和人類不一樣，它的肩膀寬，肋的數目比人類更兩或三根，可能是因為它的肌的，截留的質保金不得盤算扣除。
第二十四條 房地產開發企業逾期開發交納的地盤閑置費不得扣除。
第二十五條 房地產開發企業為取得地盤運用權所付出的契稅及簽署《地盤出讓合同》所交納的印花稅，應視同“按國傢同一規則繳納的無關所需支出”，計進“取得地盤運用權所付出的金額”中扣除。
第二十六條 徵稅人按規則預繳地盤增值稅後，清理交納的地廠商 登記盤增值稅，不加收滯納金。
第二十七條 徵稅人報送的名目清理材料、《鑒證講演》，經稅務機關審核、徵稅評價，發明稅收承擔率顯著偏低或有疑點的，稅務機關可以會同財務部分委托稅務中介機構入行清理審核，準則上統一名目不得委托統一稅務中介機構入行清理審核和鑒證營業。
第五章 清理治理
第二十八條 在地盤增值稅清理中切合以下前提之一的，可實踐審定征收（詳細審定征收措施另行規則），並對徵稅人下達《地盤增值稅清理審定征收通知書》（附件八）。
漢首先必須懂得這將是完全不知道。 （一）按照法令、行政法例的規則應該設置但未設置賬簿的；
（二）私自燒燬賬簿登記 公司或許拒不提供徵稅材料的；
（三）雖設置賬簿，但賬目凌亂或許本錢材料、支出憑據、所需支出憑據殘破不全，難以斷定讓渡支出或扣除名目金額的；
（四）切合地盤增值稅清理前提，企業未依照規則的刻日打點清理手續，經稅務機關責令限日清理，逾期仍不清理的；#p#分頁標題#e#
（五）申報的計稅記帳士 事務所根據顯著偏低，又無正當理由的。
第二十九條 對付分期開發的工商 登記房地產名目，各期清理的方法應堅持一致。
第三十條 徵稅人扣除名目憑據和稅務中介機構的事業草稿應依照規則的同一格局制作電子文件，伴隨清理材料報送主管稅務機關。
兩年，溫和去，她說去哪裡。
第三十一條 經主管稅務機關清理審核後，需打點退地盤增值稅的，按照無關規則打點退稅手續。
第三十二條 地盤增值稅清理材料應依照檔案化治理的要求，妥當保留。
第三十三條 對徵稅人委托稅務中介機構出具《鑒證講演》的清理名目，稅務機關保存審核權、稽察查察權。每年稅務機關要對受理的《鑒證講演》內在的事務入行抽查，並將此項事業列為常態化治理內在的事務。
第六章 對稅務中介機構的治理
第三十四條 稅務中介機構從事房地產開發企業地盤增值稅清理專項鑒證營業時，應答不同用處的房地產開發清理名目所觸及的支出、本錢、所需支出等情形加以區分並闡明情形。
第三十五條 稅務中介機構對清理名目的總體基礎情形、不同用處的面積劃分情形、發賣支出、本錢及所需支出等情形入行鑒證。應按稅務機關規則的《鑒證講演》范本和內在的事務對鑒證情形出具《鑒證講演》，並接收稅務機關要求提供清理名目鑒證事業草稿的查驗核實事業。
第三十六條 註冊稅務師和稅務師firm 出具虛偽涉稅文書，但尚未形成委托人未繳或許少繳稅款的，由天津市處所稅務局予以正告並處一千元以上三萬元以下的罰款，並向社會通知佈告。
第三十七條 註冊稅務師和稅務師firm 違背稅收法令、行政法例，形成委托人未繳或許少繳稅款的申請 公司，由天津市處所稅務局依照《中華人平易近共和國稅收征收治理法施行細則》第九十八條的規則處以罰款；情節嚴峻的，取消行使職權存案或許發出行使職權證，並提請工商行政治理部分吊銷稅務師firm 的業務執照。
第七章 附則
第三十八條 此前規則與本措施紛歧致的，按本措施履行。原《天津市處所稅務局關於印發<天津市房地產開發企業地盤增值稅清理治理措施（試行）>的通知》（津地稅地〔2007〕25號）廢除。
第三十九條 本措施自下發之日起履行。
原文作者所屬博客:快活財稅
難怪業主憤怒，引發了這樣的事情，業主會不會氣吐血才怪！
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